賃貸物件の管理をしている会社では、必ずと言っていいほど発生する「原状回復をめぐるトラブル」。

本記事では、原状回復に関する基礎知識や、国土交通省によって定められたガイドラインの内容、また物件内の各部位に注目しながら、「原状回復義務」が賃貸人もしくは賃借人のどちらにあるのかを解説していきます。

原状回復の定義

壁・天井・クロスなどの損耗・毀損について、基本的には、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって誰が負担するかが規定されています。

ガイドラインでは下記のように定義をしています。

ガイドライン上の「原状回復の定義」

引用元：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について – 国土交通省

壁・天井・クロスの損耗・毀損に対する原状回復義務

賃貸アパートを退去する時、壁やクロスが汚れていたり、穴や傷があった際に、原状回復費用を「賃借人（入居者）」と「賃貸人（大家・管理会社）」のどちらが負担するのか、事例を元にみていきましょう。

原状回復義務の対象にならない場合（大家・管理会社が修繕費を負担）

まずは、居住者側が原状回復義務の対象にならず、大家さんや管理会社が修繕費を負担する場合は、下記の3つのケースがあげられます。

①経年劣化

物件が古くなったことによる壁・天井・クロスの変化

②通常損耗

通常の使用により、ついてしまった跡や全体的なクロスの変色など。

③入居時から付いている傷

入居の時点で見つかっている傷や汚れ

※入居後気付いた場合、すぐに大家や管理会社に報告を行うようにすることで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます

大家・管理会社が修繕費を負担する場合の事例

・家具や家電を設置した場合、通常予想される範囲内黒ずみ（電気ヤケ）

・壁に張ったポスターや絵画の跡（クロスの変色や画鋲・ピンの跡）

・エアコン設置による壁のビス穴、跡

・全体的なクロスの変色

原状回復義務の対象になる場合

次に、居住者側が原状回復義務の対象になり、修繕費を負担する場合は、下記の4つのケースがあげられます。

①不注意でできた傷や汚れ

普段、部屋やモノの取扱いに気を使っていれば起きなかったはずの傷や汚れがある場合

不注意でできた傷や汚れの例

・こどもやペットによって出来てしまった傷・凹み・汚れ・穴

・雨の吹き込みによってできた色落ちや傷み

・引越しや家具の搬入など、家具移動などで生じた壁の傷や穴

②手入れ、掃除の不足

居住者が掃除や手入れを怠ったことにより、通常の清掃では落ちない汚れになってしまっている場合

手入れ、掃除の不足の例

・台所の油汚れ（ススや油が付着している場合）

・結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ

・クーラーから水漏れし、賃借人が放置したために起きた壁の腐食

③通常の使用ではできない傷や汚れ

居住者が生活をしていて、通常の範囲を超える使用をした際にできてしまった汚れや傷の場合

通常の使用ではできない傷や汚れの例

・たばこ等のヤニ・匂い、クロスの変色

・壁等のくぎ穴、ねじ穴

・天井に直接つけた照明器具の跡

④用法違反

契約書に禁止事項として書かれていることを破っている場合、修繕費用に加えて違反金も必要になります。

用法違反となる場合の例

・喫煙禁止物件で喫煙し、壁やクロスについたヤニや臭い場合

・ペットの飼育禁止物件で猫や犬を飼い、キズや臭いが付いた場合

・増改築禁止物件で床をリメイクし、元の状態に戻せなくなった状態

トラブルを起こさないための「原状記録」と便利なアプリ

原状回復が必要ということは、物件を入居者に引き渡す前と退去した後で比較できるように、「原状」をしっかり記録しておく必要があります。

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