賃貸物件の管理をしている会社では、必ずと言っていいほど発生する「原状回復をめぐるトラブル」。

本記事では、原状回復に関する基礎知識や、国土交通省によって定められたガイドラインの内容、また物件内の各部位に注目しながら、「原状回復義務」が賃貸人もしくは賃借人のどちらにあるのかを解説していきます。

原状回復の定義

床の傷やシミなどの損耗・毀損について、基本的には、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって誰が負担するかが規定されています。

ガイドラインでは下記のように定義をしています。

ガイドライン上の「原状回復の定義」

引用元：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について – 国土交通省

床の損耗・毀損に対する原状回復義務

賃貸アパートを退去する時、モノの落下や家具の引き釣りによって床のフローリングが傷付いたり、サビやシミ、色落ちといった床の変色があった際に、原状回復費用を「賃借人（入居者）」と「賃貸人（大家・管理会社）」のどちらが負担するのか、事例を元にみていきましょう。

原状回復義務の対象にならない場合（大家・管理会社が修繕費を負担）

まずは、居住者側が原状回復義務の対象にならず、大家さんや管理会社が修繕費を負担する場合は、下記の3つのケースがあげられます。

①経年劣化

物件が古くなったことによる床の傷や変化

②通常損耗

家具や家電を置いた場合、通常予想される範囲内のくぼみ、凹み、跡

③入居時から付いている傷

入居の時点で見つかっている傷や汚れ

※入居後気付いた場合、すぐに大家や管理会社に報告を行うようにすることで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます

大家・管理会社が修繕費を負担する場合の事例

・家具の設置による床

・カーペットのへこみ、設置跡

・建物構造欠陥による雨漏り等で発生した、フローリングの色落ち

・日照が原因の畳の色あせ

・フローリングの塗装が（自然に）剥がれ、床材が反ってしまった

・冷蔵庫を置いた部分にくぼみができた

原状回復義務の対象になる場合

次に、居住者側が原状回復義務の対象になり、修繕費を負担する場合は、下記の4つのケースがあげられます。

①不注意でできた傷や汚れ

普段、部屋やモノの取扱いに気を使っていれば起きなかったはずの傷や汚れがある場合

不注意でできた傷や汚れの例

・モノの落下により生じたフローリングの傷・凹み

・こどもやペットによって出来てしまった傷・凹み・汚れ

・雨の吹き込みによってできた色落ちや傷み

・引越しや家具の搬入など、家具移動などで生じたキズ

・家電製品からの水漏れを賃借人が見逃したために起きた壁や床の腐食

・入居者の不注意で、雨が吹き込んだ事による変色、色落ち、剥がれ

・ピアノなど生活必需品以外の、荷重がかかる家具を置いた際に出来たくぼみ

②手入れ、掃除の不足

居住者が掃除や手入れを怠ったことにより、通常の清掃では落ちない汚れになってしまっている場合

手入れ、掃除の不足の例

・飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットや畳のシミ

・冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損

・風呂やトイレ等水回りの、水垢やカビ等、日常の手入れの怠りによる床の損傷、劣化

・窓の結露を放置したことによる床のカビ、シミ

③通常の使用ではできない傷や汚れ

居住者が生活をしていて、通常の範囲を超える使用をした際にできてしまった汚れや傷の場合

通常の使用ではできない傷や汚れの例

・固定家具の取り付けによりあいた穴

・アイロンを直接床においてしまったためにできた焦げ跡

・子どもの落書き等故意による床などの損傷

・ペットによる床へのひっかきキズ、臭いの付着

④用法違反

契約書に禁止事項として書かれていることを破っている場合、修繕費用に加えて違反金も必要になります。

用法違反となる場合の例

・喫煙禁止物件で喫煙し、カーペットやフローリングについたたばこの焦げ跡

・ペットの飼育禁止物件で猫を飼い、キズや匂い

・増改築禁止物件で床をリメイクし、元の状態に戻せなくなった状態

トラブルを起こさないための「原状記録」と便利なアプリ

原状回復が必要ということは、物件を入居者に引き渡す前と退去した後で比較できるように、「原状」をしっかり記録しておく必要があります。

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